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不买房,一年会白忙,乱买房,可能两年会白忙

2017-12-08 10:49:49 来源: 朱罗纪
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但房子有很多种,并不是说你随便什么品种买过来,都能得到一样的盈利。

有时候,反而会踏坑。比如像现在这个时候。

如我之前所言,最近一个很强烈的感觉:避险性的资产配置越来越明显了。后台经常会有人问五花八门的问题,我试着把这些问题归类。

比较集中的问题可以这样描述为:严厉的限购限贷之下,我手头有点闲钱了,该买什么房子?比如说:现在我有一笔300万的资金,在深圳不能买住宅也不能贷款了,要怎么办。

后台的朋友们自己也会找出来很多操作策略和我商量,我整理了一下,有如下几种方式(涉及到非常多品类的房地产):

1、在深圳,买商务公寓,不限购限贷嘛,首付5成贷款10年,这个现在很主流。

2、在深圳,依然买住宅,买法院的拍卖房。一般拍卖价格都会比市场价低很多,买到之后抵押给银行做消费贷,再把钱套出来,又抄到便宜货又能用杠杆。

3、在深圳,依然买住宅,成立公司买房,不能贷款就一次性付款,买到了之后再抵押给银行做经营贷,再把钱套出来。

4、在深圳,依然买住宅,买小产权房,就那种有绿本房产证的村委统建楼,跑到沙井龙华买它几套用来收租,顺带博拆迁。

5、依然买住宅,买房票,现在市面上有专门倒腾房票的公司,一个房票(含贷款名额)3-5万块/2-3年这样。

6、到周边去,依然买住宅,比如东莞中山,二手房不限购但限贷,一次性付款买二手。

这个里面又会涉及到很多交叉比较,比如说:差不多都是1万多的价钱,都是一次性付款,我是在中山买二手商品住宅划算,还是在深圳沙井买小产权房划算?

我必须说,哪怕我是研究了房地产很多年,现在的市场都让最好的专家很头疼,后台的这些问题我都很难给出一个标准答案。而且,我也不认为现在市面上一些专家给出的观点有什么实际价值,大路货的居多。比如说,专家会告诉你:

买拍卖房,有隐性的债务风险以及不可见的瑕疵,到时候过不了户会很麻烦,要谨慎。

买小产权房,有法律风险,法律不认可这项交易,到时候要是被强拆,产权没法保障,要谨慎。

通过买房票去买房也有风险,法律上这套房子不属于你,要谨慎。

……

问题是这些风险谁不知道,我要是能买住宅,谁还会去干这些冒风险的事儿?

但你让我来给建议,我也给不了更有建设性的观点。这个原因我仔细思考了一下,发来和各位共享。我认为,上面那些基于限购限贷而衍生的投资策略,涉及到太多细分的领域,多数都有一个强烈的共性:非标化。非标化的投资品,本就不存在一个标准答案,只能落到个案上具体对待。谁要是给出一个统一的操作策略来,那只能说他并不了解这个细分领域。

另外第二个特征:这些细分领域,长期处于市场边缘,并不是主流研究的产品,对投资专业性的要求更高。说白了,多数都是较高段位的玩法,不是小白的能力圈。真正在里面的玩家都不是一般的小白级别,没有两把刷子谁也不去。比如玩小产权房、法拍房,这些没有一些资源、关系、资金规模,是玩不了的。

比如对商务公寓的投资,大家是基于这样一个市场预期:住宅限购之下,资金会流向商务公寓等非住宅产品,所以公寓价格预期看涨。这个大略判断是没有错的,但有一点要重视,很多人并不清楚,商务公寓对地段的要求,要远远重过住宅。如果是住宅,只要地段不错,有地铁有学位,很容易判断出来。但是同样在经历了205-2016大牛市的公寓,你能看到有的公寓在南山2年能涨一倍,而龙头房企的公寓在龙岗2年才涨了500块/平米你信不?

小产权房也是一样,并不是说所有的小产权房有风险就不能碰——很多经过了正规报建手续的小产权房,产权是安全的。但是也不是说小产权房因为价钱便宜就可以挤着眼买——也的确会有一些小产权房会非常危险。

而讲到法拍房,每一套法拍房都不一样,可能你捡到黄金也可能踩到屎。我曾经到产权交易中心去查询一些法拍房的信息,坦白讲,太少了,需要你去做太多太多信息核实的工作。

商铺、写字楼,我就不谈了,的确比较小众,但那是最考验人的品种。

说这些,统归一句话:对这种非标化的投资品种,如果你真的想去投资,就先去市场上跑上个一年半载再说话。而对于那种没有多少空闲的小白来说,我的建议是:离得越远越好,最多是去关注一下商务公寓。其它的产品,真不是小白玩的。

对于商务公寓,我之前初步做过一些比对,大概谈一下我的主要观点:1、现在的商务公寓热,是属于限购政策的衍生品,其它条件并不变的话,它也会随着限购政策的弱化或取消而下滑。买公寓当然可以,但一定要注意把握好节奏,知退出。2、商务公寓的本质是属于CBD的附属品,这是它的本质,不会因为你把它住宅化而真的会变成住宅,所以,不是随便所有的地段搞公寓都可以叫公寓。3、只有核心城市(一线+强二线)、优质地段(地铁上盖+商务人群)的商务公寓,才有投资价值,多数公寓只是便宜,投资价值并不那么大,跑赢个GDP、贷款利率啥的问题不大,但是想博爆发难度不低,所以,买之前最好摆正心态。

在和很多咨询者交流的过程中,我发现一些朋友并不真正体会:空仓等待实是一种智慧。在市场剧烈调整或者投资风格转换期的时候,你是必须要学会空仓等待。如果你是刚需,逼到了不买房结不了婚那个份上,那当然去买了。但如果你有房子住,纯粹投资的话,就要在这个阶段来临的时候,学着调整策略。

基于对限购限贷长期化的预期,那么,未来相当长一段时间内,市场都会处在投资风格的巨大转换期,原有的投资标的被斩断,市场资金处在寻找新标的过程。这个阶段,需要的不是贸然下手,而是耐心观察,通过耐心寻找发现机会。

不买房,一年会白忙。乱买房,可能2年会白忙。花钱做投资,还是要认真对待自己辛辛苦苦赚到的钱。

刘文君 本文来源:朱罗纪 责任编辑:刘文君
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