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房价是如何变得越来越高的?

2017-12-08 08:51:12 来源: 康老师聊房产
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最近任志强先生又“抛头露面”了,他每次现身和发声总会迎来地产圈的关注。这次他出现在了“财经年会2018:预测与战略”会议上。

房价是如何变得越来越高的?

本次,任志强的一个观点引起了笔者的注意:他认为房价高涨与土地招拍挂有关。其理由是,2003年没有土地招拍挂期间我们房价的平均年涨幅是3%,收入平均涨幅是9.5%,但是自从2004年813以后,土地价格急剧上涨,所以2007年地王频现,随后出现天价地,面粉高于面包等等现象。任志强先生的观点意在表明,土地价格的上涨是房价上涨的重要推手。这个观点,我完全同意,任先生在这次会议的其它发言,笔者就不去具体讨论了,今天我们顺着房价上涨的话题,以笔者个人的视角,聊聊房价上涨的其它因素。我们以现实生活中某城市的具体项目来举例说明。

背景城市:某都市圈中的城市

房企:外地品牌房企

我们从此项目拍地开始说起,此项目经过激烈的土拍,最终被近几年发展迅猛的某外地品牌房企成功拿下。

房价是如何变得越来越高的?

数据来源:房天下

(因本文会涉及到房企诸多问题,笔者将图片上的位置信息和竞得单位的内容作了一些处理。)

外地品牌房企土拍的项目位于第一行,编号为2016-027。可以很清楚的看到该项目最终楼面价为5526元∕㎡,这是一个重点,请记住这个楼面价格。

此项目的实际位置还是不错的,距离城市核心区域很近。近期该项目启动了排卡。所谓排卡通俗的理解就是排号聚客,是开发商营销的一种方式,楼市行情好时,当排号客户的数量数倍于房子的套数时(有时甚至是2-3倍,这个不一定),开发商才会正式开盘,这样做的好处是,可以人为造成房子相对紧缺的局面,有利于楼盘的快速销售。笔者联系了该楼盘的分销代理,以下是他发过来的楼盘相关信息说明:

排卡,特别强调,不允许给客户乱承诺,没有购房资质开发商办理不了,不要说开发商可以办理。只可以提供资质建议:卖房,交易大厅更名即可;离婚,马上离完就可以,户口本更为离异就行;成年孩子可以买;父母可以买;全款可以买,先签草稿合同,政策放松了或有资格了再签正签;全国各地公司都可以买,不限套数,只能全款,个体户不可以;直系亲属可以代排卡,必须带上买房人的银行卡+买房人身份证或身份证复印件+代排直系亲属本人身份证原件+结婚证原件;父母可以以未成年孩子的名义代排,排的人带上身份证原件+可证明关系的户口本原件+父母银行卡;成年人不能拿父母的身份代排。

排卡不收现金,目前只排2、6号楼,508套房源,开盘时间看号量,号排够随时开盘。高层均价17800元∕㎡-18800元∕㎡,洋房报价23000元∕㎡-24000元∕㎡,买房有溢价,限价13000每平米,溢价说辞:项目的合同价是13000一平米,单价多出来的部分,以改造款或车位款交。有一部分要交现金,加上溢价后,首套首付比例在50%左右,二套首付比例在70%左右(是否开发票或收据待定)。

上面的信息量很大,一开始的前半部分,由于该城市目前限购,主要在强调购房资格的问题。开盘时间为什么会看号量?我们在解释排卡时,已经分析过了。其实限价13000元∕㎡,这是我们关注的重点。要知道该地块在土拍时并没有注明是限价房,因此它不属于我们常说的限价房。它被限价的原因是:目前这座城市处于房地产调控时期,该项目的上市,恰好遇到了调控,被政府限定的最高价格就是13000每平米。后面的17800元∕㎡-18800元∕㎡的价格,是开发商自己根据市场定的价格。通俗的说,就是在与开发商签订的正式商品房买卖合同中,房子的售价是13000元每平米,但是客户实际掏钱买入的均价却是17800元∕㎡-18800元∕㎡,多出正式合同的钱,开发商是以改造款和车位款的名义来收取。显然开发商的这种行为是违规的,那么,13000元每平米的政府限价,定的合理吗?

房价是如何变得越来越高的?

欧成效老师曾经这样分析过,如果开发商拍了一块土地,一般情况下它的最终售价会是楼面价格的2.2-2.4倍。在他看来之所以能达到这样的倍数,主要原因是“重复计税”。我直接引用他的这个结论,借花献佛。我们都还记得,拍地时的楼面价是5526元∕㎡,以2.2-2.4倍区间来计算,价格为:

5526元∕㎡×2.2=12157元∕㎡

5526元∕㎡×2.4=13262元∕㎡

在保障开发商利润空间的前提下,定价在12157元∕㎡-13262元∕㎡这个价格区间比较合理。所以政府给出的13000元∕㎡的最高限价是合理的。

写在最后:

先要强调一点,笔者只是通过某个城市的一个项目进行的分析,并不能代表所有开发商的行为。不过即便是个别现象,也值得我们深思:除了拍地的原因,在开发商的环节存在推高房价的可能(当面粉制作成面包以后,出售面包的人,因为卖的价格贵,也可以导致面包变贵)。出现这样的状况,我们如何应对?其实不用纠结开发商定价是否合理,有时我们对待房价应该有更大的格局。中国的城市化远没有结束,很多城市都有很大的机会,我们要做的是选对城市和区域,在空间上寻找价格洼地,通过时间差锁定价值物业,最后以合适的时间节点进入市场。如果这些你都无法做到,那就学会“借势”,一个人不是万能的,不可能擅长所有领域,只有选择专业的机构,做专注的事,才是明智的决定。

刘文君 本文来源:康老师聊房产 责任编辑:刘文君
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